こんにちは。副業ファーマンです。
今回は僕が不動産投資を始めた最初の一歩についてご紹介します。
現在は不動産価格が上昇している局面で、なかなか良い物件に巡り合えない。
良い物件があったとしても、本当にこれで大丈夫なのかと考え込んでしまい、不動産投資の世界に飛び込めない。
このような悩みを持っている方の参考になればうれしいです。
はじめに：なぜ築古戸建を選んだのか
40代になり、将来の収入源を増やす必要性を強く感じるようになりました。 老後資金や子どもの教育費、本業の将来性を考えると、給与だけに依存するのはリスクが高い。 そこで副業として不動産投資を検討し始めました。
当初は新築アパートや区分マンションも検討しましたが、最終的に選んだのは築古の戸建。
理由は以下の3つです。
- 購入価格が安く、少額から始められる
- 土地付きのため、最終的な売却や建て替えの選択肢がある
- 自分の予算とリスク許容度に合っていた
築古戸建は状態や立地による差が大きく、物件選びに時間をかける必要がありますが、その分チャンスも多いと感じました。
物件探しのスタート
まずは不動産情報サイト（ホームズ、アットホーム、楽待など）を使い、条件に合う物件を探しました。
昼休みと帰宅後に１日２回はサイトのチェックをしていました。
- 地方都市の生活しやすいエリア
- 価格３００万円台前後
- 自分が住んでいる家から近いこと
- 利回りの良さ
検索を始めて分かったのは、築古戸建は市場に出てから成約までのスピードが非常に早いこと。
良い条件の物件は数日以内に買付が入るため、気になる物件は即問い合わせが必要です。
そもそも良い物件の基準が難しいのですが・・・
１日２回もサイトをチェックしていると、だんだんと人気のある（良い）物件の定義がクリアになってきます。
公開されたら即日で消える物件、長い間サイトに残っている物件、何回も新規でサイトに公開されている物件（売れ残り）等々
最初のうちはサイトを眺めるだけでも「良い物件」を見極める目が養われると思います。
僕の場は友人が先に不動産投資を始めていたので、気になる物件があれば必ず意見をもらうようにしていました。
友人も迷惑だったかもしれませんが。笑
このようなメンター的な人が近くにいると非常に安心です。
今も変わらずですが、節約を進めていて、年間１００万円以上は貯金できるような家計になっていたので、上記のような価格帯であれば、仮に失敗しても大怪我には至らないだろうと。
リスク許容度が大切ですね。
現地調査で分かったこと
候補を絞ったら必ず現地へ足を運びました。 築古物件は、写真では判断できない点が多いためです。
- 外壁や屋根の傷み
- 水回り（キッチン・浴室・トイレ）の古さ
- 日当たりや風通し
- 周辺道路の広さや交通量
- 近隣の雰囲気や騒音
現地に行くことで、物件の本当の価値や課題が見えてきます。
また、近隣にスーパーや病院、バス停などがあるかも重要な判断材料になりました。
現金購入を選んだ理由
今回は融資ではなく、「全額現金で購入」しました。 理由は次の通りです。
- 初めての不動産投資だったため、ローン返済のプレッシャーを避けたかった
- 金利負担をゼロにして、運営中のキャッシュフローをシンプルにしたかった
- 小額で購入できる築古戸建なら、現金一括が可能だった
現金購入はスピードが武器になります。
売主側にとっても「確実に取引が進む」安心感があり、条件交渉もしやすくなります。
購入の決め手
最終的にこの物件に決めた理由は、「数字と将来性のバランス」が取れていたからです。
- 想定家賃と購入価格の利回りが高かった
- 高積算価格
- 周辺に一定の賃貸需要が見込める環境だった
隣の家と壁がくっついてるテラスの戸建なので、将来的に土地を活用するといった選択肢は限定的ですが、利回りが高いのが魅力です。満室にできれば１５％以上。
よく考えたら、アパートも隣の部屋と壁で仕切られているので、住む人からしたらあまり影響ないかと。
メゾネットタイプのアパートの一室を購入したような感覚です。
そういう意味では区分アパートの購入にも近いような気も・・・。
他の候補物件と比べても、長期的に安定運営できる可能性が高いと判断しました。
引き渡しと購入後の動き
契約・決済後はすぐに管理会社と入居募集の打ち合わせを開始。 室内の軽微な修繕、清掃、写真撮影を経て募集を開始しました。
この経験で分かったのは、「物件購入はゴールではなくスタート」ということです。
購入後の募集戦略や修繕計画が、収益性を大きく左右します。
次のステップ：融資を活用して規模拡大へ
今回は現金購入でしたが、将来的な目標は「融資を活用して物件数を増やすこと」です。 1件目で実績を作ることで、金融機関からの信頼を得やすくなります。
不動産投資が他の投資よりも勝っているのは、レバレッジを効かせることができること。
自分自身の資本効率を最大化して収益を生むことができることです。
今後は、
- この戸建の運営実績を数字でまとめる
- 次の物件では融資を組んで規模拡大を狙う
- 融資条件の良い金融機関をリストアップする
という流れで、ステップアップしていく予定です。
１戸目は個人で買いましたが、次は法人で買うことを目指して奮闘中です。
法人を設立したけど不動産はまだ買えていない｜40代サラリーマンのリアル投資日記
初購入を振り返って
今回の経験で学んだのは次の3つです。
- 情報収集と決断のスピードが命
- 現地調査は必ず行うべき
- 購入方法は戦略の一部（現金か融資か）
まとめ
築古戸建投資は、少額で始められる一方、運営や出口戦略まで考える必要があります。 現金購入は安全性が高く、初めての一歩には向いていますが、長期的な成長には融資の活用も不可欠です。
また、自分自身がどうしていきたいかによっても選定する物件の基準は変わります。
規模を拡大したいのか、節税をしたいのか、相続を目標にしているのか・・・
物件探しをしていると、色々な情報が溢れていて当初の目的を見失うときもあるのですが、何事も「何のためにやっているのか」に立ち返ることが重要ですね。
これから挑戦する方は、
- 物件選びの条件を明確にする
- 現地確認で“数字では分からない情報”を掴む
- 将来の規模拡大を見据えた資金戦略を立てる
この3つを意識すれば、安定した投資基盤を築けるはずです。
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